企业贷款：调查和审查为什么要重点关注抵押品
发表于 2021-10-21 22:35:25 浏览：
文章导读：信贷调查和审查应重点关注押品的流动性和变现能力，因为企业贷款中有抵押物作为增信或者风险缓释措施的，在借款人违约时，只有将抵押物最终变为货币资金才能清偿借款。 了解抵...
信贷调查和审查应重点关注押品的流动性和变现能力，因为企业贷款中有抵押物作为增信或者风险缓释措施的，在借款人违约时，只有将抵押物最终变为货币资金才能清偿借款。
了解抵押物的流动性和变现能力
抵押物的流动性和变现能力一般有两个衡量尺度，即时间尺度（变现的时间长短）和价值尺度（变现的折扣程度）。押品的变现的时间越短，变现折扣越低，则该押品的流动性和变现能力越强。押品的流动性和变现能力既与市场因素有关，也与自身特性有关。市场因素是指押品有无成熟的市场，交易是否活跃等，如土地、房产的市场非常成熟，机器设备、在建工程、存货的市场成熟度较差，而商标权、著作权、专利权、收费权、应收账款等市场很不成熟。
押品自身特性包括押品的通用性、可分割性、单体价值大小和银行可控制性等。如土地、房产、债券、票据等的通用性、可分割性和银行可控制性都较强，而存货、机器设备等通用性和银行可控制性均较弱，土地、在建工程等单体价值通常较大。
信贷调查和审查应重点关注抵押品的流动性和变现能力
【1】尽可能不选择缺乏市场活跃度的新型押品，如商标权、专利权、著作权以及古董、字画、瓷器等；
【2】要慎重选择酒店、别墅、仓库、地下停车场、城市边缘的综合和商业用地、长期空置的商品房、长期闲置的建设用地使用权等作为押品，对于单体价值大、难以分割处置的大幅土地、在建工程及商业大楼等也要非常谨慎；
【3】除非第一还款来源非常可靠，否则原则上不宜采用机器设备、工业厂房、非上市公司股权、应收账款等抵质押作为唯一的风险缓释措施。但这也并不意味着宁愿信用放款也不接受上述资产的抵质押，只要借款人同意，上述押品仍可作为辅助保障措施。事实上，在贷款出现风险后，任何原先约定的保障措施，都有利于提高债权人的话语权和主动性；
【4】中长期固定资产贷款应尽可能要求项目本身形成的资产一并抵押给银行，包括项目建设用地、厂房及办公用房、机器设备……这些都是银行贷款形成的资产，理应抵押给银行等资金方。
权属是否清晰非常重要
信贷调查和审查同时要关注押品权属是否清晰，审核押品清单、产权证书或其他权属证明文件，确保押品权属的完整、真实、有效。
【1】押品是否存在对外出租、欠缴税款、在先抵押、预告登记查封、扣押、监管等影响债权实现的各种瑕疵，所有权、使用权不明或者有争议的财产不能作为押品；
【2】用于抵押的在建工程是否存在拖欠建设工程款的情况，用于抵押的地上建筑物及其占用范围内的土地使用权是否一并抵押，押品权属人的担保意思表示是否自愿、真实，董事会或股东大会是否出具同意抵质押的书面文件；
【4】以划拨方式取得的国有建设用地使用权不得单独抵押，乡（镇）、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以共同共有的财产抵押的，应有全体共有人同意以该财产设定抵押的书面文件。
